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摘要: 应结合上述原则分别划分成本对象进行核算.(用于代建、合作开发的分摊.)2、成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税...

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成本分摊的总体原则


1、整体分摊原则是谁受益谁分摊,具体分摊的原则税局是有六个要求的:成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目,计税成本对象的确定原则如下:

  • 可否销售原则:开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

  • 分类归集原则:对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发项目,可作为一个成本对象进行核算。

  • 功能区分原则:开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算。

    (如果做的是商业,按照可否销售原则来摊会所的成本,那商业的销售面积非常少,摊的成本也相应少,这样就会大亏,所以需选择按照功能区分原则来摊。)

  • 定价差异原则:开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进行核算。

  • 成本差异原则:开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。

    (做商业时层高比住宅要高,同时地下室的厕所等要比普通住宅多,此时可选择成本差异原则。另外,在山坡上做的产品和在平地上做的产品都不一样,也需采用此种方式。)

  • 权益区分原则:开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

    (用于代建、合作开发的分摊。)

2、成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。

成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意。


3、税局在做土地清算时,有两种情况,一种是整体清算,一种是分段清算。

一般实力较强的会采取整体清算,但多数企业都是采取后者。有可能做完第一期就会清算,税局把控的原则会将第一期的清算结果作为第二期的参考,会适当降一点。如果能提供明确的成本提升依据,则可以按照忠于事实的原则,但同时也需注意利息分摊的影响。


4如果财务账已结转,又出现项目成本支出增加的情况,税局允许在每年的5月31号前的汇算清缴前,提供相应的发票依据,还允许调整。

针对这一点,31号文里明确规定可预提工程款的10%到应收账款,便于调账。



开发成本计支内容


1、土地征用费及拆迁补偿费:指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用。

主要包括土地买价或出让金、大市政配套费(红线外)、契税、耕地占用税、土地使田费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

2、前期工程费:指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。


3、建筑安装工程费:指开发项目开发过程中发土的各项建筑安装费用。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装上程费等。


4、基础设施建设费:指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出。

主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。


5、公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。


6、开发间接费:指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。


地产企业成本核算七步法


1、在开工前合理划分成本对象(6种划分的原则)

划分成本对象是计算计税成本的首要步骤,计算成本首先要知道费用承担者的界定,知道为谁计算。

2、归集开发成本(六类科目和三类成本项目)

六类科目是指:土地及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套费和开发间接费。

三类成本项目是指:

  • 实际发生的开发成本;

  • 4类预提费用:包括合同金额不超过10%的金额,中介机构鉴证后,按照预计造价预提的配套设施费,应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本;

  • 待摊费用:例如前期已经完工的配套设施,后期应当负担的部分。


3、分配共同成本(四种分配方法)

  • 土地及成本必须按照占地面积来分摊,而一次性取得土地分期开发的土地,分期开发的土地开发成本,在征得税务机关同意后,可按照土地整体预算来进行成本分配,待全部完工后再调整;

  • 配套设施费可以按照建筑面积法来分摊;

  • 贷款利息可以按照直接成本法或工程概算法进行分摊;

  • 其余的共同成本分摊方法由企业自行确定。


4、确定完工标准(三种完工标准)

必须要区分已完工开发产品的计税成本与未完工开发产品的计税成本,只有完工年度才需要将开发成本结转为销售成本。新的文件继续沿用了31号文件的三个完工标准即:竣备、投入使用和取得了初始产权证明。


5、单位工程成本


6、计算销售成本


7、后续成本的二次调整



成本分摊的四种法定方式



1、占地面积法


2、建筑面积法


3、直接成本法


4、预算造价法


其中规定了土地成本的分配一定要按照占地面积法来分配,公共配套设施必须用建筑面积法来分配,而贷款利息要用工程概算法和直接成本法来分配。

其他成本分配可从占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法中选择。

停车场所,先按照公共配套设施来处理,后期再按收入来配比。


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